一，在多伦多，租赁一个场地，首先要了解业主和租客两方的利弊，才能从此出发，谈好租赁。 从租客角度来看，会有以下几个正面的考量因素： 

1．为了得到好的地理位置，但因自身经济条件所限，或产权不可拥有，会考虑租赁。2．有限的资源空间，限制了资本扩张，所以需要租赁。3．租赁可以作为100%金融理财的一种方式，无需一次性投入，税务上又可得利。4．租金支出，对财务，信用有正面影响。只会反映在亏损上，不会反映在负债上。5．租金不会像房屋贷款那么沉重。6．租客比管理物业的业主省心。7．租赁有时期短的灵活性，公司的扩大很难预测需要多大的空间。 但是租赁也有其不利因素：1．    不能享有物业的增值。2．    租期保障有限。3．    续租时，租金的大幅增长会严重影响现金流量。4．    必需的搬迁，对公司形象，顾客群会造成负面影响。 

反过来， 从业主的角度来看： 1．租金收入提供了额外的现金，良好的租金收入，又可以对物业本身的价值产生正面影响。2．长期，稳定的租金收入，有赖于租客的挑选。3．严谨的租约，可以规范租客的行为，降低业主的风险。 

所以，稍高的租金价格并不一定增加租客的负担，可以在税务上平衡。而优质的租客对业主来讲，也是难得。 办公室租客选址要考虑的因素： 

1．地理位置2．进出交通3．物业外观4．设施（生活，工作所需）5．员工，顾客停车位6．安全保卫 二，“国际商业持有人及经理人协会”（BOMA），对办公楼的标准有以下划分：A级（高级），B级（中级）以及C级，大部分的办公楼属于B级，即普通标准， 在Listing中，标明A级的办公楼，各方面要明显优于普通得B级, 价格也应该高些。 

三，租金的计算 在多伦多，租金一般列出的是净租金，租用面积一般是分摊了公用面积以后的总面积。那么实际付出的费用，还要加算所谓的T.M.I. 即：地税，管理费和保险费。现在还流行一种T&O: 即：地税及其他。比如：List: $12.50Ft Net,T&O, 那么，一般每年，每平方尺，就要支付$12.5+$10.5(地税,水电,管理,保费)+$1.15(5%Gst联邦税)=$24.15/平方尺，如果是10，000平方尺，那么每年的租赁费用总共为：$241,500, 每个月为：20，125/月。 

单租金方面的计算，则为：$12.5×10,000sf=$125,000／年，即$10,416/月 四，租期的计算 

在多伦多，租期一般为５＋５，即５年的租约，另加５年的可选择性租期。第一个５年租月期满，租客可以选择续租与否，业主则要给租客第一优先权。 租约不满，任何一方违约退租，则可引起诉讼。一般的赔偿为剩余租期的租金。但是如果租客可以转租出去，业主则不可另找租客，再向原租客寻求赔偿，如果原租客只是退租，业主找到的新租客，租期空当，以及租金差价，则由原租客赔偿。（仅供参考，如有疑问，请向专业人士查询） 

通常在５年租期的后两年，业主在租约中会列明加价后的价格。５年期满，则由双方谈判新价格。此时的大幅提价，则会对租客相当不利。但租金价格始终由当时的供求关系决定，实践当中，也不会大到离谱。 五，免费租期以及现金补贴 

租客可以向业主提出３－６个月的免费租期，但要讲明包不包括管理费等。这个条款对新建立的办公室，想当有用。可以在刚开始缓解现金压力。 一般来讲，租客应向业主寻求现金补贴，通常会有$20/Sf.，以总共租用面积计算。用于改善租用物业的安装，装修（如电话，电缆的安装），如果，该笔款项并没有使用，将会在租约期满时当作优惠给与租客。 

另外，租客通常还会向业主要求提供设施改进，例如多些停车位，好的停车地点，装修，特别的设备等等。在条款上，租客还可以提出续租的优先权，在租约期增加或减少租赁面积的权利。 六，合同附件在合同附件中，至少要有平面图，列明可用面积，和总租面积。另外还要有业主或租客要完成的工作表：例如：可以要求业主安装另外的出入门，隔墙，安装单独的电表等。                                     

如有垂询, 请电：李丁Li Ding
Cell No. 416-648 3678
e-mail: dingdingli@rogers.com 

www.dingdingli.com or www.dinghomes.ca