客人A: 个人财政状况良好，自住一套公寓，一家3口，女儿上大一，考虑到女儿在不久的将来，或许会搬出长住， 自己还有一部分钱闲置在银行， 随考虑在自己老宅的附近买一个单位， 先放租出去，以租养房，等女儿想搬出去时，再收回来给女儿住。这样，我们在Yange/Sheppard附近的Yonge街上，察看了一些当前市场上的底部价位的楼房单位， 发现一套2房一卫的单位，很符合客人的要求，整个大厦刚刚入住9个月，崭新整洁，设计简约，很是畅快明了，楼下可以直通地铁，又有Tim Horton, 周围的环境具有大都市的氛围，又没有那么喧闹。2房1卫成交价25万，交房不到1个星期， 客人即以$1,500/月租出。在地铁沿线的房屋，出租比较容易，如果能配以简单家具，出租就更加灵活。

客人B，C和D: 即想自住，又想一部分出租，分担一部分负担；如果是分租混住，实际生活中会有很多不便之处，并不是一种十分好的办法，但是如果是分门出入， 厨房和洗手间都分开使用，实际上是独立的两户人家，互不干扰，倒不失是一个投资自住两便的好办法。

在北约克和士加堡的北部， 都有一些这样的半独立房屋，低层的一部分前面的开门。并不在地下，完全在地面上，通常租客由此进出，这一层有自己的厨房，带淋浴的卫生间，有一个门通往楼上，平时关上即可形成独立的单位，下面的单位，通常有两个卧室，一个厅，还有自己的洗衣房，只不过朝后面的那一面，会有一半在地下，所以严格来讲，应该是半地下室。但是条件好的，比高级公寓的3房两厅或2房2厅并不差，一般来讲租金在$800-$1,000/月。楼上大部分由3房一个卫生间， 一个厨房，两个厅组成， 由于完全在地面上，还有很大的窗户，会显得宽敞明亮，如果出租了底层，有的业主会在厨房加一个洗衣机，连洗衣也分开，对租客和业主都很方便。如果将主层出租，租金会在$1,400-1,600。 这些区域的华人生活设施特别完备，学校又好， 所以B和C很快决定买下，低层很快也分租出去，现在相安无事，生活压力不大，而且客人又在计划在万锦买大一点的独立屋，把现在的半独立完全出租出去。

客人C也是很快定下买下一套，并且在2周内完全租出，由于看到比较切实可行，随即又在附近买下另外一套，也是在月内租出。

由于新建房屋，分门出入的设计较少， 而且位置也没有那么方便，对于出租并不见得好，所以在上述两个地点， 在32万-38万之间的价位买下这样的房产，长远来看，应该都没有很大的风险。即使不出租了，收回加以整理，自住起来也很灵活。

客人F: 现在没有能力买20万以上的房子，但是又不愿意再和别人合租，所以将攒下的钱作首期， 买下Yange/Finch的一房一厅的楼房，过起小资的小日子，打算成家以后或者出售， 或者出租，终究是一个实实在在的产业， 如果现金放在那里，不知什么时候也就花了。

客人G: 小孩现在上9年级，估计会上多伦多大学，而且国内来的客人较多，所以在市中心买下一个2房一厅的单位，2年后交楼， 只交10%的预付款即可， 到时如果孩子住，就让孩子和同学合住， 不然就灵活安排给朋友。

客人F: 刚刚抵埠，本来想租房，可是发现出租房的条件很差，还很贵，所以索性买下一个单位，因为是小单位，20万出头，风险对客人来讲不大。虽然大半年后，都很有可能搬到别的区， 买大一点的房子，但是这一套可用来投资用， 还省下一年的租金。

各种各样的情况都有，但是从长远来来，这些朋友都没有浪费，挥霍自己的金钱，应该都会有很好的回报。

For Ref:

一个家庭的主要住房，其卖出后所获得的收益是免税的。除主要住房的其他房产，卖出后所获得的收益的50% 都要并入到个人的收入综合计算交税。

一个家庭同时只能有一个主要住所，如有二处以上房产的家庭，必须判断哪一处应为主要住所，以最大限度的省税。这里需要特别注意的是：必须将出售房屋的盈利额与该房屋所持时间综合考虑，方能最大限度地达到省税的目的。

如某人在1999年花20万买了一栋房，2007年又花30万元买了第二栋房。2008年他见房地产市场不好，马上将两栋房子全卖了。碰巧这两栋房子都同样卖了40万元。这样，第一栋房赚20万，第二栋房赚10万。一般人可能就会将盈利较少的一栋，即第二栋房所赚的10万元作为资本利得来申报纳税。

但这种方法显然没有考虑时间效应。实际情况是：第一栋房持有了10年，平均每年盈利为2万，第二栋房持有二年，平均每年盈利是5万。第二栋房的盈利明显超过第一栋，因此应将第二栋房作为主要住所，其出售所获得的10万元盈利即可免税；第一栋房前八年为主要住所，因此所获盈利的80%，即16万可享受免税待遇，剩下的两年作为非住所，但这段时间只有20%，因此只需就4万元申报纳税。

2010、04、23