在多伦多，房子是怎么叫价的？多伦多的房价又合不合理。

多伦多的房价合不合理。是一个很大的话题，即牵涉到收入水平和房价的比例，又牵涉到汇率，还牵涉到周边，以至国际间的比较。这也是很多朋友，经常问李丁的问题之一。

李丁对温哥华，北京的房价和工资水平进行过比对，这里不再赘复，这里想针对近期买卖双方对房价的不同认识，谈谈看法。

最近有不少朋友让李丁帮忙估价卖房，回头想了想，房屋或者商业物业的价值，或市场价格，对买卖双方来讲，都想知道，所以还是小结一下，让大家了解下房子的叫价，或商铺的叫价是怎么得来的，叫价又合理吗？

一个准卖家要你去估价，作为一个专业的地产经纪，你怎么才能保证你给出的叫价，才是公正，合理，真实的呢？

其实， 在多伦多地区一个住宅类房屋的叫价，是综合了以下3个因素而来：

和周围同类房价的比对，经时间因素，装修，朝向，大小，房间数目等因素的调整，得出标的房子的价格，这是最常使用的方法， 也是买卖双方比较容易接受的方法。

成本法：用卖家买来时的价格，加上各种中间费用， 以及加建或装修等费用得出卖家的保本价。

这些中间的费用主要有：土地转让费，律师费以及经纪佣金等， 加建以及装修的费用业主有记录，

但是不同的项目有不同的折旧，或再售出返还比例。 比如木地板：大家能接受的大约价格为2万元左右。装修地下室，半独立约为1万-1万5千， 2，500平方尺到3000平方尺普通独立屋的地下室，装修费用约为2万到3万5千， 装修一个卫生间一般费用为$3,000 - $5, 000, 换屋顶$5, 000左右，开挖一个室外泳池费用一般要2万5千左右， 而填平一个则需$6,000-8,000, 更换所有的窗户一般要2万， 这样的价格买家一般可以接受。

以一个2，500平方英尺的独立屋为例, 如果去年的成交价为50万，今年想卖，那么其成本如下：

S 500,000 + $1,200(律师费) + $6,475(土地转让税) +　3.5%-5%(经纪佣金)　大约为$525,000-$550,00

这也就说是，在大多伦多多地区在正常的经济状况下，按照成本计算，每年都会有５万左右的涨幅。

３，买家抑或卖家的心理预期。

除了上述的比较法，成本法，买家和卖家的心理预期也在叫价中占了一定的比例。　

在商业交易中，　对商业铺面的估价，　除了上述因素以外，　比较特殊的因数有两个：

１，          单位面积单价：

在商业铺面的租赁，买卖中，单位面积的单价在叫价中占了很重要的地位。　比如：在同一个购物中心里，　一个１６００平方尺的单位，售出５８万，　那么单位面积折合＄３６３／平方尺，　那么，同一购物中心的另一个占地２０００平方尺的商铺，　则相应的叫价＄３６３　ｘ　２０００＝７２６，０００．

２，          投资回报率：

在多伦多一般的商业铺面出租投资回报率在６％－８％，那么倒算回来就是：净收入／　６％－８％　＝市场价值。

比如：一个购物中心的商铺，单位净租金为＄２５／平方尺，那么２０００平方尺的商铺叫价应该是：

＄２５　ｘ　２０００平方尺　／　６％－８％　＝　＄８３３，３３３　－＄６２５，　０００

所以从＄６２万－＄８３万，都是在合理范围内。　

那么参照两种算法，７０万左右，应该是一个公平合理的估价。　

但是在现实生活中，买卖物业和买卖双方的主观意愿密不可分，所以市场价值和市场价格并不是经常吻合的。

如有垂询，请致电：地产经纪李丁

电邮：ｄｉｎｇｄｉｎｇｌｉ＠ｒｏｇｅｒｓ．ｃｏｍ

网址：www.dingdingli.com